کارتحقیقی منع تغییر کاربری، تفکیک اراضی کشاورزی

مقدمه

” منع تغییر کاربری ”  و همچنین ” ممنوعیت تفکیک کمتر از حد نصاب ”  اراضی کشاورزی و باغات، دو مقوله علی حده، لیکن در راستای اجرای یک سیاست،  و آن : حفظ زمین های کشاورزی است.  در ویکی ‌پدیا، دانشنامه آزاد،  ” حفظ کاربری اراضی ” ،  جلوگیری از تغییر نحوه استفاده از زمین های خاص توسط مالکان یا متصرفین آن، در صورتی که تغییر کاربری آنها آثار منفی طبیعی، اقتصادی، سیاسی، علمی یا فرهنگی به دنبال داشته باشد؛ معنی شده است. کارتحقیقی منع تغییر کاربری، تفکیک اراضی کشاورزی

و اراضی کشاورزی، املاکی دانسته شده،  که عملیات زراعت، باغداری یا تاک داری (Agriculture, Horticulture, Viticulture) به صورت تقریباً مداوم،  بروی آنها انجام می گیرد.

و یا به دلیل شرایط ویژه، این اراضی برای امر کشاورزی استعداد فراوانی دارند.

همچنین مهمترین اثر منفی اقتصادی کوچک تر شدن اراضی،  بحث افزایش غیر منطقی هزینه تولید در واحد سطح است.

بطوری که در کشور ما ۸۴ درصد بهره برداران کشاورزی،  حدود ۲‎/۴ هکتار زمین در اختیار دارند.

این امر باعث شده کشاورزان به دلیل عدم صرفه استفاده از ماشین آلات به سمت استفاده از نیروی انسانی گرایش پیدا کنند و در واقع اراضی به مصارف غیر  تغییر یابند. و کشاورزان سعی کنند علاوه بر تولید، به فکر تأمین هزینه خانوار خود هم باشند،  که این امر نتایج زیانباری را برای بخش کشاورزی ایران به دنبال داشته و دارد .*۱

امروزه کشور ها،  با وضع مقرارات سختگیرانه در مورد منع تغییر کاربری ، و اجرای جدی آن،  از اراضی کشاورزی، باغات، جنگلها، مراتع، اراضی باتلاقی و سایر اراضی طبیعی خود  محافظت و مرافبت نموده،  و همچنین شیوه‌های تشویقی و بازدارنده اتخاذ می‌‌ کنند.

در مورد جلوگیری از خرد شدن اراضی، بر خلاف کشور ما ، که مهمترین عامل خردشدن زمین،  قوانین مربوط به ارث است.  و بهمین لحاظ، سالانه ۲۰۰ هزار هکتار از اراضی کشاورزی به دلیل وجود مقرارات موصوف،  کوچک و کوچک تر می شود. و امکان مکانیزاسیون و فعالیتهای فنی و علمی را غیر عملی می سازد  . معذالک در کشورهایی  از جمله فرانسه، آلمان و سوئد قوانین مربوط به ارث به گونه ای تدوین شده است که بعد از فوت والدین، زمین در اختیار فرزندان ارشد بویژه ذکور قرار گرفته، و با سپردن کشت به یکی از فرزندان،  سود و عواید آن بین کلیه ورثه تقسیم می شود.

یا اینکه با در نظر گرفتن دیگر داراییهای متوفی، طوری تصمیم گرفته می شود که با رضایت وراث زمین به یک نفر و بقیه داراییها به افراد دیگر برسد. و به این ترتیب تمهیداتی اندیشیده می شود تا زمین نیزهمانند کارخانه، اتومبیل و دیگر داراییهای اشخاص،  قطعه قطعه نشود.*۲

در کشور ما سوای مشکل قبلی (خرد و تقسیم شدن  اراضی کشاورزی پس از فوت صاحب زمین توسط ورثه ) بیدقتی و عدم مطالعه و کارشناسی  لازم  بهنگام تهیه لوایح و طرحها و تصویب غیر کارشناسی قوانین، معضل دیگریست. کارتحقیقی منع تغییر کاربری، تفکیک اراضی کشاورزی

تصویب مقرارات  اصلاحات ارضی قبل، و مشابه آن پس از انقلاب،  باعث شد که تعداد بهره برداران بخش کشاورزی به ۲ برابر افزایش یابد که این امر نشان دهنده کوچک تر شدن اراضی کشاورزی است.  و راهکارهایی  ارائه شده، نظیر ایجاد شرکتهای سهامی  و تشکیل گروههای مشاع (نوع جدیدی از نظام بهره برداری) نیز تاکنون موثر نبوده؛  و اقدام اساسی برای یکپارچه سازی و جلوگیری از کوچکتر شدن اراضی به عمل نیامده است.  و بدون شک تاوان سنگینی که این تصمیمها برای کشور داشته،  به این زودیها جبران نخواهد شد.

 به هر حال، در این خاک و بوم عمر حفاظت از زمین های کشاورزی زیاد نیست  و به دلایل بسیاری، مانند وجود  ابهامات و نواقص در مقرارات تصویب شده،  اجرایی نشدن طرح های آمایش سرزمین،  کمبود نیروی انسانی متخصص و قیمت بسیار بالای اراضی با کاربری مسکونی یا صنعتی، همین میزان قوانین ناچیز، و دیر تصویب، کارایی لازم را نداشته است.

 اولین قانونی است که بانگیزه حفاظت زمین های کشاورزی وضع گردید.

قانون گسترش قطب های کشاورزی مصوب16/۱/1354میباشد .

تغییر کاربری زمینهای کشاورزی و باغات در حالی صورت میگیرد که قانون منع تغییر کاربری از سال ۱۳۵۸ در حال اجرا است.

ماده ۱۲ قانون مذکور،  تبدیل نوع استفاده و نبز تفکیک اراضی واقع در قطبهای کشاورزی را به کمتر از ۱۰ هکتار را ممنوع اعلام کرد.

پس از مدتی با تصویب  لایحه قانون اصلاح بعض از مواد قانون گسترش کشاورزی در قطبهای کشاورزی … مصوب ۱۷ آذر ۱۳۵۸ شورای انقلاب،  بموجب ماده ۳ قانون موصوف،  نصاب ماده ۱۲ قانون قبلی تغییرکرد.  و محدودیت تفکیک اراضی به کمتر از ۲۰ هکتار و باغات به کمتر از ۱۰ هکتار،  منحصراً نسبت به اراضی و باغات واقع در محدوده قطب های کشاورزی ادامه یافت.  به این ترتیب قانون مذکور شامل زمین های کشاورزی واقع در خارج از قطب های کشاورزی نبود .

و از این نظر، تفکیک اراضی و باغات خارج از محدوده قانوناً بلااشکال می نمود .

چنانکه مدلول و منطوق رای وحدت رویه شماره ۴۸ – ۲۴/۱۰/۱۳۶۳ هیات دیوانعالی کشور نیز صحت این مدعا را تائید می کند .